+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Предварительный договор купли-продажи — судебная практика

Здравствуй, Регфорум! Предварительный договор имеет самое широкое применение в сфере купли-продажи недвижимости. Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренным предварительным договором — п. ВС РФ и ВАС РФ придерживается позиции, которая состоит в том, что предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ и услуг. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Что прописать в предварительном договоре

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

Предварительный договор представляет собой соглашение, по которому стороны согласовали существенные условия будущего основного договора и приняли обязанность заключить его в определенный срок. Из приведенного определения следует, что признаки предварительного договора в некоторых чертах могут быть присущи и всегда исполняемому после заключения консенсуальному договору. Как и консенсуальный, предварительный договор направлен на достижение имущественного результата в будущем.

Оба договора роднит и то, что в предварительном договоре также должно содержаться описание всех существенных условий будущего договора. Такая схожесть на практике иногда затрудняет квалификацию спорных правоотношений.

Еще больше проблема разграничения предварительного и консенсуального договоров усложняется, если достигнутое соглашение не поименовано, а использованные формулировки не указывают на характер волеизъявления сторон.

Для иллюстрации можно сослаться на одно из дел, рассмотренных судом общей юрисдикции. Стороны в письменной форме заключили договор, в котором указали, что до 30 января г. В договоре была определена цена автомобиля и зафиксировано получение продавцом в качестве задатка 28 руб.

Впоследствии из-за претензий к техническому состоянию автомобиля Ясинов отказался от исполнения договора и предъявил иск о признании его недействительным и взыскании переданной продавцу денежной суммы. Володин не согласился с заявленным требованием, заявив, что полученные средства являлись мерой обеспечения договора купли-продажи автомобиля.

Мировой судья признал спорные правоотношения предварительным договором, а уплаченную сумму - задатком и отказал в удовлетворении иска. И хотя по делу высказалась только одна судебная инстанция, оно в достаточной мере иллюстрирует некоторые спорные вопросы, возникающие при регулировании предварительных договоров. Прежде всего, дело позволяет определить критерии разграничения предварительных и консенсуальных договоров.

Договор купли-продажи, как всякий консенсуальный договор, обеспечивает перемещение материальных благ и признается заключенным с момента согласования сторонами существенных условий. Передача имущества по такому договору происходит после заключения договора, в срок, определенный сторонами, а если это сделано не было - по правилам ст. В отличие от договора купли-продажи предварительный договор не имеет имущественного содержания, он лишь указывает на существенные условия основного договора и на обязанность его заключить.

Таким образом, предварительный договор не разрешает вопрос перехода права собственности, а предписывает урегулировать его в будущем. Если оценивать рассмотренное дело, сопоставляя особенности двух договоров, следует признать, что стороны заключили не предварительный договор, а договор купли-продажи. Об этом свидетельствует то, что в соглашении не только описан предмет договора купли-продажи, но сделано то главное, что позволяет разграничить договоры - определен срок исполнения имущественного обязательства.

Именно срок передачи имущества указывал на имущественный характер отношений, и его следовало оценивать как квалифицирующий признак договора купли-продажи.

Передача продавцу 28 рублей также является аргументом в пользу договора купли-продажи. Помимо анализа содержания предварительного договора рассмотренное дело позволяет исследовать и возможность применения задатка для его обеспечения. В литературе по этому вопросу сформировались разные подходы.

Противники использования задатка в предварительных договорах в подтверждение своей позиции ссылаются на ст. Приведенное положение, по их мнению, предполагает, что задаток предусмотрен исключительно для денежных обязательств, а так как предварительные договоры не регулируют денежные отношения, задаток по ним не может применяться. Отрицание задатка по таким основаниям не кажется убедительным. Очевидно, что диспозиция ст. Однако такой запрет носит условный характер, поскольку ГК ст.

Следовательно, опираясь на это положение, стороны вправе обеспечить предварительный договор в том числе и денежными средствами. Вносимая сумма в этом случае может выступать и как средство платежа по будущему основному обязательству, и как гарантия исполнения обязанности по заключению договора.

Будет ли в такой ситуации избранная мера названа задатком или нет, правового значения не имеет. Определяя содержание договора, суд должен исследовать волеизъявление сторон при его заключении.

При этом необходимо установить, считали ли они передаваемую сумму средством подтверждения предварительного договора, предусмотрели ли возможность использования этой суммы в качестве меры ответственности за нарушение обязательства, допускали ли меру ответственности только для одной или для обеих сторон.

Если стороны, заключая предварительный договор, установили, что вносимые средства призваны гарантировать исполнение обязанности одной стороной, и не оговорили ответственность контрагента, правила задатка в отношении его, как представляется, действовать не должны. Именно этим механизм задатка в предварительных договорах отличается от механизма задатка в денежных обязательствах. Для последних задаток предусмотрен законом, все его условия законодателем расписаны и потому суду достаточно констатировать наличие согласия сторон на применение задатка и не исследовать его содержание, последствия и пределы действия.

В предварительных договорах, заключая соглашение о задатке, стороны в силу того, что закон не указал его в качестве обеспечительной меры этого вида обязательств, должны самостоятельно оговаривать все условия и последствия ненадлежащего исполнения обязанностей. По этой причине, определяя правовой статус полученных стороной средств, суд должен исходить из содержания волеизъявления сторон.

Если денежную сумму они оценили как способ обеспечения предварительного договора и предусмотрели для него те же последствия, что и в законе, то стороне, чьи права нарушены, должна быть предоставлена судебная защита. Напротив, когда ответственность получателя денежных средств возвратить денежную сумму в двойном размере специально не оговорена - применять ее недопустимо.

Обращение в этом случае к ст. По той же причине невозможно задействовать и правила аналогии закона. Аналогия используется для правоотношений, не урегулированных нормами права, а в данной ситуации такие нормы есть - та же ст. Кроме того, аналогия закона применяется при условии, что она не входит в противоречие с принципами гражданского законодательства. В нашем случае действует положение ст. Это означает, что, если условия такой меры не предусмотрены законом, ее содержание - предмет творчества сторон.

Применение же положений закона будет означать навязывание сторонам тех условий, которых они не предусмотрели и, следовательно, нарушать принцип свободы договора. Иногда, заключая предварительный договор и включая в него положение о задатке, стороны не перечисляют права и обязанности сторон, а лишь ссылаются на ст. Думается, что и в этом случае правильным будет уяснение истинных намерений сторон, наличия обоюдного согласия на использование передаваемых денежных средств как меры воздействия в отношении нарушителя условий договора.

В судебной практике встречаются решения, в которых соглашение о задатке признается недействительным в силу того, что сторона, обязанная произвести по основному договору отчуждение имущества, в момент заключения предварительного договора не владела этим имуществом. Именно такую позицию занял районный суд, рассматривавший иск Королевой к Якуниной о взыскании двойного размера задатка. Как установил суд, стороны заключили предварительный договор, по условиям которого Якунина обязалась продать Королевой квартиру.

В обеспечение предварительного договора Королева передала Якуниной 30 рублей, оформив это в качестве задатка. На момент совершения предварительного договора Якунина собственником квартиры не являлась и должна была приобрести это право перед заключением основного договора. Однако, оформив право собственности, Якунина отказалась отчуждать квартиру и возвратила полученный задаток.

Королева оспорила действия Якуниной и предъявила иск о взыскании двойного размера задатка. Разрешая спор, суд не усомнился в допустимости задатка по безденежному обязательству, однако в его взыскании отказал, сославшись на отсутствие у Якуниной права собственности на квартиру при заключении предварительного договора. По мнению суда, поскольку Якунина не являлась собственником квартиры она, заключая договор о задатке, превысила свои полномочия и не могла нести ответственность за несоблюдение условий предварительного договора.

В принятых судами решениях без ответа остались вопросы, от которых могла зависеть оценка спорных правоотношений. Если судебные инстанции полагали, что задаток по предварительному договору возможен только при наличии прав на предмет основного договора, означало ли это, что и предварительный договор допустимо заключать при таком же условии.

С этим вопросом связан и вопрос об основаниях ответственности за несоблюдение условий предварительного договора. Должны ли применяться положения ст. Ответ на первый вопрос зависит от того, что следует понимать под предметом предварительного договора. Если его предметом считать не имущество, а действия сторон, совершаемые в будущем, то отсутствие прав на имущество при заключении предварительного договора, как представляется, не должно иметь правового значения.

Предварительные договоры именно и предназначены для тех случаев, когда стороны по тем или иным причинам не имеют возможности заключить основной договор вместо предварительного. Ни определение предварительного договора, предлагаемое ст.

В пользу такого суждения говорит и наличие в гражданском законодательстве ряда сделок в отношении имущества, не существующего у отчуждателя на момент заключения соглашения, примером чего служит договор поставки ст.

В этой части природа предварительного договора соответствует природе договора поставки. Говоря об основаниях ответственности за нарушение условий предварительного договора, следует помнить, что обеспечительные обязательства, за исключением банковской гарантии, являются акцессорными дополнительными и одним из оснований их недействительности является недействительность основного обязательства.

Если же основное обязательство нельзя признать недействительным, то и недействительность мер обеспечения не может вытекать из положений основного обязательства. Обращаясь к вопросу об основаниях ответственности за несоблюдение условий предварительного договора, надо учитывать, что меры обеспечения представляют собой вид гражданско-правовой ответственности.

В таком качестве они применяются при установлении в действиях стороны состава правонарушения, в том числе и при наличии вины.

Поскольку меры обеспечения призваны гарантировать исполнение основного обязательства, элементы состава правонарушения должны определяться на момент его исполнения. Такой вывод вытекает из требований ст. При уклонении от заключения основного договора сторона может быть обязана к этому в принудительном порядке. Между тем отказ от исполнения не всегда следует квалифицировать как уклонение в том смысле, который предусмотрен ст. Нарушение условий предварительного договора является противоправным поведением, и как любое правонарушение оно признается совершенным при выявлении всех его элементов.

В этой связи отказ от заключения основного договора надлежит рассматривать как уклонение только при установлении в действиях ответчика признаков вины - умышленной или неосторожной.

В качестве примера можно предложить ситуацию с проанализированным выше делом, изменив в нем некоторые обстоятельства. Стороны заключили договор тогда, когда у отчуждателя имущества по основному договору не было прав на предмет договора, но оно предполагалось в связи с принятием им наследства.

При оформлении наследственных прав выяснилось, что наследодатель отменил завещание и тем самым лишил сторону права на предмет договора. В этой ситуации требование о понуждении к заключению договора очевидно неуместно, но может ли истец рассчитывать на возмещение убытков, если он такой иск заявит? Ответ на такой вопрос, думается, должен зависеть от того, знал ли об отсутствии у контрагента прав на предмет договора участник, к которому предмет должен был переходить по основному договору.

Если знал, то он сознательно принимал на себя риск иного, чем ожидали стороны, развития наследственного процесса и должен сам нести бремя ответственности за наступившие негативные последствия. Принципиально иной будет выглядеть картина, если возможный наследник скрыл факт отсутствия у него правомочия распоряжения.

В этом случае в действиях ответчика присутствуют признаки вины в зависимости от того, почему не возникло право - неосторожной или умышленной и в соответствии с ст. В литературе под сомнение поставлена универсальность положения о праве потерпевшей стороны на понуждение должника к заключению основного договора.

По мнению некоторых цивилистов, в обязательном порядке может заключаться только консенсуальный, но не реальный договор. Недопустимость принудительного заключения реального договора они объясняют тем, что в нем одновременно осуществляются и заключение договора и его исполнение, а следовательно, наряду с требованием о совершении сделки необходимо заявлять и иск о передаче предмета сделки.

Последнее же требование не может быть удовлетворено, поскольку условия предварительного договора не включают обязательство по передаче вещи. Утверждение о невозможности принудительного заключения реального договора нельзя считать бесспорным. Правомерно указывая на зависимость такого договора от факта передачи вещи, авторы рассматриваемого подхода необоснованно оценивают это обстоятельство как непреодолимое препятствие для понуждения к заключению реальных основных договоров.

Ни ст. Понятие "заключить договор" для реального договора включает достижение согласия по всем существенным условиям и, кроме того, передачу самой вещи. И хотя перечисленные действия совпадают по времени, это не влияет на то положение, что передача вещи является стадией исполнения договора, осуществляемой после согласования его условий.

Из этого следует и то, что обязанность заключить реальный договор включает и обязанность передачи предмета договора, а принуждение к заключению договора будет означать требование передать предмет договора. Таким образом, проблему принудительного заключения реального договора, с точки зрения правового обоснования, вряд ли можно рассматривать как неразрешимую.

Гораздо важнее то, что она указывает на проблему формулирования требований к недобросовестной стороне об исполнении условий предварительного договора.

Тонкости заключения предварительного договора и судебная практика

Согласно ч. Установленное п. Рассмотрим еще один имеющий важное значение вопрос. Ответчик иск И.

Активировать демодоступ. Это профессиональный сайт для юристов-практиков.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:. Мазановой Т. Екатеринбурга от Заслушав доклад судьи Азаровой Т. В обоснование заявленных требований Р.

Обзор судебной практики по спорным вопросам при рассмотрении судами дел о предварительном договоре

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля г. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ткаченко Л. Ростова-на-Дону от 24 марта г. Заслушав доклад судьи Мельник Н. Болова И. Из этого следует, что основной договор не заключен не по вине истца. Денежные средства, уплаченные истцом в качестве аванса, ответчиками не возвращены. На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.

ВС решил, какие условия недопустимы в предварительном договоре

Предварительный договор представляет собой соглашение, по которому стороны согласовали существенные условия будущего основного договора и приняли обязанность заключить его в определенный срок. Из приведенного определения следует, что признаки предварительного договора в некоторых чертах могут быть присущи и всегда исполняемому после заключения консенсуальному договору. Как и консенсуальный, предварительный договор направлен на достижение имущественного результата в будущем. Оба договора роднит и то, что в предварительном договоре также должно содержаться описание всех существенных условий будущего договора. Такая схожесть на практике иногда затрудняет квалификацию спорных правоотношений.

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением. Основные положения о рассмотрении судами дел о предварительном договоре.

В соответствии с п. Обратите внимание! Исходя из п. Прежде чем рассмотрим отдельные аспекты судебной практики о предварительном договоре купли-продажи недвижимости и иного имущества, кратко затронем общие положения законодательства о ПД:.

Предварительный договор купли-продажи - судебная практика

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора — о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг — на предусмотренных предварительным договором условиях.

.

An error occurred.

.

Поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости должен Вообще существенным условием договора в судебной практике.

.

Предварительный договор купли-продажи — судебная практика

.

.

.

.

.

.

Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Иларион

    Вы считаете что мусора не договаривались стирать запись и поделится.смешно.